[법률상담]
[법률상담]
  • 관리자
  • 승인 2010.02.05 12:03
  • 호수 206
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

상가건물주가 증축·대수선 이유로 임차인 계약갱신요구 거절 가능한가?

[Q] 갑은 서울 광진구 소재 지상 3층 근린생활시설(이하 ‘이 사건 건물’)의 건물주다. 을은 2007년 2월 21일 갑으로부터 이 사건 건물 중 3층 302호 부분을 보증금 6600만원, 기간 2007년 3월 3일부터 2년으로 임차해 이를 인도받았다. 한편 갑은 이 사건 건물의 개·보수공사 및 기존 3층 건물에 2개 층 및 옥탑 층을 증축하는 리모델링 계획에 따라 구청에 건축허가 신청을 했다. 건축계획심의 결과, 재건축 대신 ‘증축 및 대수선’만이 가능하다는 통보를 받았다.

이후 갑은 을에 대해 2009년 3월 4일 위 302호에 대한 해지통보를 했으나 을이 퇴거하지 않자, 3층 302호 임대차계약은 이미 계약기간이 만료됐으므로 인도를 구한다는 소를 제기해왔다. 을은 302호 점포에서 퇴거해야만 할까. 참고로 을은 임차기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 갑에게 수차에 걸쳐 구두 및 서면으로 계약갱신을 요구한 사실이 있다.

[A] 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대해 규율하고 있지만, 서울시에 소재한 상가의 경우 임차보증금이 2억6000만원을 초과하는 임대차에 대해서는 상가건물임대차보호법이 적용되지 않는다. 위 사안의 경우 임차보증금 6600만원은 2억6000만원 미만에 해당하므로 상가건물임대차보호법의 적용을 받는다.

상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
(중략)
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

위 법의 보호를 받는 임차인은 임대인에게 계약을 갱신을 요구할 수 있는 권리를 갖는데(계약갱신요구권), 이 요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 행사할 수 있다. 따라서 원칙적으로 을은 갑에 대해 2007년 3월 3일부터 5년간 계약갱신을 요구할 수 있다.

그러나 사례에서 건물주 갑은 상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 ‘임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우’를 들어 을의 계약갱신요구를 거절하고 있다. 갑의 주장처럼 이 사건 건물의 개, 보수공사 및 증축공사가 ‘전부 또는 대부분의 철거 또는 재건축’에 해당한다면, 을은 갑의 계약갱신 거절 의사에 의해 3층 302호에서 퇴거해야만 할 것이다.

하지만 을은 걱정하지 않아도 된다. 갑은 구청으로부터 철거 또는 재건축 허가 대신 ‘증축 및 대수선’ 허가밖에 받지 못했으므로, 을의 계약갱신 요구를 거절할 수 없기 때문이다. 증축 및 대수선은 철거 또는 재건축에 해당하지 못한다고 봄이 실무이다. 따라서 을은 2012년 3월 3일까지 점포를 임차 사용할 수 있다(실제 소송에서는 철거 또는 재건축으로 볼 수 있는 한계가 어디까지냐에 관해 다툼이 치열할 것이다).

법무법인 백상(百想) 정관영 변호사

△대한변호사협회 노인법률지원변호사
△서울지방법원 동부지원 민사조정위원 역임
△서울시립 관악노인복지관·동대문노인복지관 법률 강의
△KBS라디오 ‘모닝와이드’ 법률상식 고정출연
△문의 : 02-2051-1244


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.