Q : 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 범위는 어디까지인가?
A : 당연한 얘기지만 상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 한해 적용된다. 여기서 상가건물은 부가가치세법 제5조 등 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다. 그리고 임대차보증금이 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 임대차만이 이 법의 적용을 받으므로, 예컨대 서울 소재 사업장의 경우 보증금액이 2억6000만원 이하여야 이 법의 적용을 받을 수 있다.
Q : 보증금 외에 월차임이 있는 임대차는 적용범위를 어떻게 보는가?
A : 보증금이 기본으로 있고 그 외에 차임도 있을 때에는 그 차임액에 100을 곱한 환산금액을 보증금에 합산해야 한다. 환산보증금=보증금+월차임×100이고, 이 금액을 기준으로 적용범위를 판단한다. 예컨대 보증금이 6000만원이고 월차임이 60만원일 경우 환산보증금은 6000만원+60만원×100=1억2000만원이 된다.
Q : 상가건물임대차보호법의 보호내용 중 ‘대항력’이라는 것을 무엇을 뜻하나?
A : 임차인이 건물주로부터 건물을 인도 받고, 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 이른바 ‘대항력’을 취득하는데, 여기서 대항력이란 임차권을 계약당사자인 건물주 외의 다른 자에게도 주장할 수 있는 것을 말한다. 예를 들어 건물 소유권이 기존 건물주로부터 다른 사람에 이전되었다고 할지라도, 대항력을 갖춘 임차인은 새로운 소유권자에게 임차권을 주장할 수 있다.
Q : ‘우선변제권’과 ‘최우선변제권’은 구체적으로 무엇을 말하는가?
A : 상가임차인이 위에서 본 대항요건을 갖추고 주소지 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면, 경매나 공매절차에서 임차한 대지를 포함한 상가건물의 낙찰대금에서 후순위권리자보다 우선해서 변제받을 수 있다. 이를 ‘우선변제권’이라고 한다.
그리고 ‘최우선변제권’은 임차건물이 경매나 공매절차를 통해 환가되는 경우 임차인이 경락대금에서 보증금 중 일정액에 대해 다른 모든 권리자보다 최우선하여 변제받을 수 있는 권리를 말한다. 서울의 경우 4500만원 이하의 보증금으로 입주하고 있는 임차인에 한하여 그 상가건물가액의 1/3 범위 내에서 1350만원까지 최우선변제권이 인정된다.
법무법인 백상(百想) 정관영 변호사
△대한변호사협회 노인법률지원변호사
△서울지방법원 동부지원 민사조정위원 역임
△서울시립 관악노인복지관·동대문노인복지관 법률 강의
△KBS라디오 ‘모닝와이드’ 법률상식 고정출연
△문의 : 02-2051-1244
