Q 저는 임차주택을 보증금 5000만원에 계약기간 2년으로 정한 임대차계약을 체결하고 거주했습니다. 그런데 집주인은 위 임대차기간이 만료할 당시에는 아무런 의사표시를 하지 않고 있다가, 약정된 임대차기간이 만료한 후 6개월이 경과한 지금에서야, 저에게 위 주택을 자기가 사용해야 한다고 하면서 위 주택의 명도를 요구합니다. 이 경우 저는 위 주택을 집주인에게 명도 해야 하는지요?
A 계약의 갱신에 관해 ‘주택임대차보호법 제6조 제1항 및 제2항’에서는 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”고 했습니다.
같은 법 제4조 제1항에서도 ‘기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 그러므로 ‘주택임대차보호법’상 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년이므로, 묵시적으로 갱신된 주택임대차의 존속기간은 2년으로 보아야 할 것입니다. 판례에서도 “주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 같은 법 제6조 제2항, 제4조 제1항에 따라 2년으로 된다”고 했습니다.
따라서 귀하는 앞으로 1년 6개월은 더 거주할 수 있을 것으로 보입니다. 참고로 같은 법 제6조의2 제1항 및 제2항에서는 “계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”고 규정해 묵시적으로 갱신된 주택임대차에서 임대인이 해지를 원할 경우와 임차인이 해지를 원할 경우를 다르게 규정하고 있습니다.
묵시적 갱신과 관련해 중개수수료에 대한 분쟁도 많은데, 주무부처인 국토교통부의 유권해석에 따르면, 주택임대차 계약 만료 후 자동 연장돼 2년이 경과하지 않고 이사를 할 경우에는 중개수수료 부담은 중개의뢰인인 임대인과 새로운 임차인 쌍방이 부담하는 것이 원칙이라 했습니다. 아울러 이러한 경우 중개수수료 지불 주체는 거래 당사자로서 전 임차인이 될 수 없으나 전 임차인이 임대인을 대신해 중개수수료를 지불하는 것은 임대인과 전 임차인간 임대차계약의 효력에 따른 사적 관계로 보아야 한다는 입장입니다.
도움말: 최경섭 변호사 (법무법인 인화 02-591-1500)
제45회 사법시험 합격/ 전 의정부지방법원 검사직무대리 / 전 종합법률사무소 청어람 소속변호사 / 전 서울시 노원구시설관리공단 자문위원/ 현 법무법인 인화 대표변호사.
