Q 저는 아파트를 소유하여 거주하고 있는데, 위층에서 누수가 되어 저희 집의 가재도구 등이 손상됐습니다. 위층에는 소유자 B로부터 그 아파트를 임차한 C가 거주하고 있습니다. 그런데 제가 C에게 손해배상을 청구하자 C는 위와 같은 누수가 바닥에 매설된 수도배관의 이상으로 생긴 것이며, 그러한 하자를 발견한 즉시 B에게 수리를 요청했으나 B가 수리를 지연해 손해가 발생됐으므로 손해를 배상할 수 없다고 합니다. 이 경우 저는 누구에게 손해배상을 청구해야 하는지요?
A 공작물 등의 점유자, 소유자의 책임에 관하여 ‘민법 제758조 제1항’에서는 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인해 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다”고 규정하고 있습니다.
그런데 같은 법 제623조는 “임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”고 임대인의 수선의무를 규정하고 있습니다. 임대인이 수선의무를 부담하는 임대목적물의 파손정도에 관해 판례에서는 “목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에 의해 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다”고 했습니다.
그러므로 공작물의 설치·보존의 하자로 인해 1차적으로 손해를 배상할 책임이 있는 점유자가 손해방지에 필요한 주의를 게을리 하지 않은 때에는 소유자만이 책임을 진다고 하겠습니다. 이 사건에서 발생된 누수는 바닥에 매설된 수도배관의 이상으로 생겨 임차인이 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이 아니고, 임대인이 임대차 계약상 지고 있는 수선의무에 따라 그 수리책임을 부담해야 할 정도의 임대목적물의 파손에 해당되기 때문입니다.
또한 임차인이 누수사실을 알게 된 즉시 임대인에게 수리를 요청했었고, 임차인으로서는 바닥내부의 숨은 하자로 인한 손해발생을 미리 예견해 방지하기는 불가능했던 만큼 임차인에게 손해배상책임이 있다고 볼 수 없습니다. 따라서 위 사안에서 귀하는 소유자 겸 임대인인 B를 상대로 가재도구의 손상 등으로 인한 손해배상을 청구해야 할 것으로 보입니다.
도움말: 최경섭 변호사 (법무법인 인화 02-591-1500)
제45회 사법시험 합격/ 전 의정부지방법원 검사직무대리 / 전 종합법률사무소 청어람 소속변호사 / 전 서울시 노원구시설관리공단 자문위원/ 현 법무법인 인화 대표변호사.
