아파트 지하층의 소유권은 입주자와 건축주 중 누구에게 귀속되는지
아파트 지하층의 소유권은 입주자와 건축주 중 누구에게 귀속되는지
  • 관리자
  • 승인 2016.11.18 14:12
  • 호수 545
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Q 저는 얼마 전 신축아파트에 입주했는데, 그 아파트 지하층이 건축자명의로 되어 있는 것을 이용해 건축자가 그에 대한 소유권을 행사하려고 합니다. 아파트 지하층은 상수도시설, 양수기, 물탱크, 배관파이프 등이 설치돼 있고, 남은 부분은 입주자들이 창고, 놀이터 및 방공대피소로 사용하고 있습니다. 분양당시 지하층에 대한 소유권여부에 관해 아무런 약정이 없었는데, 앞으로도 계속 입주자들이 사용할 수는 없는지요?

A 집합건물의 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유 성립시점, 즉 원칙적으로 건물전체가 완성돼 당해건물에 관한 건축물대장에 집합 건물로 등록된 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 그 후의 건물개조나 이용 상황의 변화 등은 전유부분인지 공용부분인지에 영향을 미칠 수 없으며, 집합건물의 어느 부분이 구분소유자의 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지는 소유자들 간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 의해 결정됩니다.
아파트 지하층도 경우에 따라서는 구조, 용도, 규모, 이용실태 등에 비추어 볼 때 그 자체가 독립한 건물에 해당돼 구분소유권의 객체가 될 수 있는 것이므로, 다른 공용부분처럼 아파트건물의 소유자에게 귀속된다고 획일적으로 말할 수는 없습니다. 그러나 일반적으로 아파트나 연립주택과 같이 여러 층으로 구성된 주거용 집합건물의 지하층은 건축당시 주거용 주택과는 별도의 용도나 목적으로 건축한 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한, 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전체입주자 공동사용목적을 위한 차고·창고 등으로 사용하기 위해 건축한 것으로 봐야 할 것이므로 매매계약서 작성 시 지하실이 그 목적물에 표시되지 않았다는 이유만으로 이를 매매목적물과 별개의 물건으로 볼 수는 없습니다.
따라서 아파트지하층의 소유권이 누구에게 귀속되느냐를 결정함에 있어서는 ①지하층이 아파트건축 당시 건축법에 의한 주민들의 피난시설로 강제돼 있었는지 ②지하층이 건축당시 주거용 주택과는 별도의 용도나 목적(상가 등)으로 건축한 사정이 있었는지 ③지하층이 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전체입주자가 차고, 창고, 대피소 등으로 공동사용하기 위하여 건축한 것인지 ④분양당시 지하층의 기본성격을 고려하여 이를 명시할 뿐만 아니라 이에 상응한 대지권을 남겨두었는지 ⑤수년 동안 아파트 주민이 이를 사용해온 것에 대하여 별다른 이의가 없었는지 등을 종합적으로 고려해 결정해야 할 것입니다.

도움말: 최경섭 변호사 (법무법인 인화 02-591-1500)
제45회 사법시험 합격/ 전 의정부지방법원 검사직무대리 / 전 종합법률사무소 청어람 소속변호사 / 전 서울시 노원구시설관리공단 자문위원/ 현 법무법인 인화 대표변호사. 


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