[생활 속 법률상담 Q&A 8] 전 소유자 연체한 아파트관리비, 공용부분만 납부 의무
[생활 속 법률상담 Q&A 8] 전 소유자 연체한 아파트관리비, 공용부분만 납부 의무
  • 대한법률구조공단
  • 승인 2019.06.14 13:31
  • 호수 674
  • 댓글 0
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▨질문 

경매절차에서 아파트를 매수하여 입주하려던 중, 아파트관리사무소로부터 전 소유자가 5개월분의 아파트관리비를 체납하였으니 속히 납부하라는 통지를 받았습니다. 과연 전 소유자의 체납관리비를 대신 납부해야 하는지요?

▨답변

「주택법」 제44조 제3항에서 관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다고 규정하고 있으며, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제42조 제1항에서는 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다고 규정하고 있고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다. 허나 이에 대한 판례는 다음과 같습니다. 

집합건물관리규약에서 체납관리비 채권전체에 대하여 입주자지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있더라도, ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.’고 규정하고 있는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 종전입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없으며, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제42조 제1항의 규정은 공동주택입주자들이 공동주택관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계이전에 제정된 것이더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련해서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 종전입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만 집합건물공용부분은 전체공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 사이의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에서 특별규정을 두고 있는 바, 위 관리규약 중 공용부분관리비에 관한 부분은 위 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 집합건물특별승계인은 종전입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관해서는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다. 그러나 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고 집합건물특별승계인이 종전입주자가 체납한 공용부분관리비를 승계한다고 하여 종전입주자가 관리비납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니므로, 공용부분관리비에 대한 연체료는 집합건물특별승계인에게 승계되는 공용부분관리비에 포함되지 않는다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결).

따라서 귀하가 위와 같은 체납관리비 납부 요구에 대하여 별도로 승낙한 사실이 없는 이상, 귀하는 전소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비에 대해서만 납부의무를 부담한다고 할 것입니다.     

    사례 제공:대한법률구조공단 (법률상담:국번 없이 132)


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