▨질문
甲은 乙로부터 아파트를 11억원에 구입하기로 하고, 계약금 1억1000만원 중 1000만원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억원은 다음 날 乙의 계좌로 송금하기로 하는 매매계약을 체결했습니다. 乙은 계약금 중 1000만원만 받은 상태에서 계약 다음날 마음이 바뀌어 위 매매계약 해제를 원하였고, 은행계좌를 폐쇄하면서 해제의 의사를 밝혔습니다. 이에 매수인인 甲은 나머지 계약금 1억원을 공탁했고, 매도인인 乙도 같은 날 2000만원을 해약금으로 하여 변제공탁하였습니다. 甲이 乙의 계약 해제에 따라 돌려받게 되는 해약금의 기준은 어떻게 되는지요?
▨답변
부동산의 매매 또는 임대차 등의 계약 체결을 하는 경우 통상적으로 전체 대금의 10% 정도를 계약 체결시 계약금으로 지급하는 것이 관행입니다.
그런데 계약의 해약금에 관하여 민법에서 매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 떄에는 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다(민법 제565조 제1항).
그러므로 계약을 할 때 당사자 사이에 계약금을 주고받은 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수하기 전까지는 계약금을 교부한 측에서는 교부액을 포기함으로써, 계약금을 수력한 측에서는 그 배액을 상환함으로써 계약을 해제할 수 있을 것입니다.
甲의 경우 매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있는지 여부’가 문제됩니다.
이러한 사안에서, 판례는 ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 하였습니다(대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결).
따라서 甲의 경우에 乙은 상대방의 이행 착수 시기인 중도금 지급 전까지는 계약금의 배액을 지급하고 매매계약을 해제할 수 있는 바, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 일부 계약금’ 1000만원이 아니라 ‘약정 계약금 전부’인 1억1000만원이라고 보아야 할 것입니다.
사례 제공:대한법률구조공단 (법률상담:국번 없이 132)
