정부가 11월 6일 민간 분양가 상한제 적용 지역을 발표했다. 국토교통부는 투기 과열지구 가운데 집값 상승률이 높은 곳과 청약과열지역 등 서울 시내 27개 동을 상한제 대상으로 지정했다. 이번 심의에서 분양가 상한제 적용 지역은 서울로 국한됐다.
분양가 상한제란 분양가를 택지비와 건축비를 합한 가격 이하로 제한하는 제도다. 택지비는 토지 감정평가액과 택지가산비, 건축비는 기본형 건축비와 건축가산비다. 분양가 중 택지비와 직‧간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 등 7개 항목은 일반에 공개된다. 분양가가 인근 시세의 100% 이상이면 5년, 80~100%면 8년, 80% 미만이면 10년간 전매가 제한된다.
이에 따라 민간 택지 아파트는 11월 8일부터, 재개발‧재건축 아파트는 내년 4월 29일 이후 모집 공고를 낸 아파트부터 분양가가 제한된다. 이에 더해 2~3년 실거주 의무도 부여될 예정이다.
현재 민간택지 분양가 상한제 대상 주택에 5년 이내의 실거주 의무 기간을 정할 수 있는 근거를 담은 주택법 개정안이 국회에 계류 중이다. 국토부는 법안이 통과되지 않더라도 시행령을 통해 2~3년의 실거주 의무 기간을 정하는 방안을 검토하고 있다. 전매제한이나 의무 거주 기간 중 아파트를 처분해야 하는 경우에는 한국토지주택공사에 분양가에다 1년 만기 은행 정기예금 이자를 합한 금액에 팔 수 있다.
국토부는 6일 세종청사 중회의실에서 주거정책심의위원회를 열어 강남구 개포동, 송파구 잠실동, 용산구 한남동 등 서울 27개 동을 민간택지 분양가 상한제 적용 지역으로 지정했다. 분양가 상한제 지역 선정 기준은 투기과열지구 가운데 집값 상승률이 높거나 청약 과열지역, 주택거래량이 많은 지역이다. 과거와 같은 전국 단위의 시행이 아닌 과열우려지역만 동 단위로 ‘핀셋 지정’해 파장을 최소화하겠다는 것이다.
국토부는 “강남 4구에서는 집값 상승세가 높고 정비사업이나 일반 주택사업이 진행 중인 지역을, 마포‧용산‧성동‧영등포에선 일부 분양 단지에서 고분양가를 책정할 우려가 있다고 판단되는 곳을 지정했다”고 설명했다.
이번 대책으로 상한제를 적용받는 재건축‧재개발 단지 등을 중심으로 당분간 투자 수요와 공급이 줄어들 전망이다. 그러나 부동산 가격 안정 효과가 제한적이거나 부작용도 만만치 않다는 지적이 있다. 상한제 도입을 공식화한 지난 7월부터 4개월 연속 서울 아파트값이 계속해서 올라가는 현상이 나타났으며, 상한제 대상 지역의 공급 위축으로 인근 아파트 가격이 더 오르는 풍선 효과도 걸림돌이 될 수 있다.
정부는 다른 곳도 집값이 많이 올라가면 추가로 대상 지역으로 지정하겠다고 밝혔다. 김현미 국토부 장관은 “분양가 회피 시도(분양가상한제 적용을 피하기 위해 재건축조합이 단지내 일반분양주택을 통매각하는 것)가 확인되면 분양가상한제 적용지역으로 추가 지정하고 시장 불안 움직임이 확대될 경우 모든 정책수단을 총동원해 추가 대책을 강구하도록 하겠다”고 말했다.
국토부의 부동산 대책은 적정 수준의 분양가를 유지함으로 집값 안정을 실시하겠다는 의지가 담겨 있다.
그러나 일부 부작용 우려 지적도 있는 만큼 정부의 사후 관리가 필요하다. 또 현재 상황에서 분양가 상한제만으로 집값을 안정시키기란 쉽지 않은 일이다. 규제를 피해 부동산 투기 자본이 지방으로 쏠리면서 해당 지역의 시장 왜곡이 발생되는 문제도 생각해야 한다. 부작용을 최소화하기 위해서는 다양한 문제 발생에 대한 정부의 유연한 대처와 현실성을 높인 시장조사 등을 강구해야 할 것이다.
