[백세시대=배지영 기자] 집값이 떨어지면서 세입자가 집주인에게 전세보증금을 제대로 돌려받지 못하는 일이 크게 늘고 있다. 특히 일부 지역의 경우, 평균 전셋값이 매매 가격보다 높은 것으로 조사돼 전세 계약 시 각별한 주의가 필요한 것으로 나타났다.
국토교통부가 9월 14일 발표한 전국 전세가율 통계에 따르면, 수도권 읍·면·동 1369곳 중 319곳(23.3%)이 ‘깡통전세 위험’(전세가율 80% 이상) 지역으로 나타났다. 전세가율이 90% 이상인 ‘깡통전세’ 지역도 116곳으로 전체의 8.5%를 차지했다.
깡통전세는 집주인이 받은 주택담보대출과 전세보증금의 합이 매매가에 육박하거나 넘어서는 것을 뜻한다. 전세가율이 70~80%를 넘어서면 집주인의 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 보증금을 떼일 확률이 커진다.
최근 1년간 전세·매매거래가 없거나 도심처럼 빌라가 아예 없는 지역을 제외하면 깡통전세 위험 지역 비중은 전체의 53.6%로 치솟는다. 전세가율은 지난해 9월부터 올해 8월까지 1년간 동일 단지나 주택에서 일어난 전세 거래를 바탕으로 집계했다. 국토부가 전국 시군구를 비롯해 수도권 읍면동 단위로 전세가율을 공개하는 것은 이번이 처음이다.
최근 3개월 사이 집값 하락세가 가팔라지며 전세가율도 높아지는 추세다. 최근 1년 기준 80.1%였던 전국 빌라 전세가율은 최근 3개월 기준 83.1%로 올라갔다. 서울도 동일 기준을 적용 시 77.3%에서 81.2%로 올라갔다.
집값이 더 하락해 매매가와 전세가 차이가 좁혀지면 전세금 반환 분쟁 위험이 더 커진다. 집주인의 의도와는 상관없이 전세가가 매매가를 웃도는 깡통전세가 속출하면 집주인이 전세 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 증가하기 때문이다.
이미 빌라 전세가가 매매가를 훌쩍 넘어선 지역도 속출하고 있다. 수도권 읍면동 중 최근 3개월 기준 경기 안산시 상록구 사동(111.6%), 인천 남동구 남촌동(108.9%), 서울 강서구 등촌동(105.0%) 등 13곳의 전세가율이 100%를 넘었다.
이날 국토부는 지역별 전세 보증금 반환보증보험 사고 현황도 공개했다. 이는 보증보험에 가입한 전세계약 중 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 주택도시보증공사(HUG)가 대신 보증금을 돌려준 사례를 말한다.
서울 강서구(60건), 인천 미추홀구(53건), 경기 부천시(51건), 인천 부평구(41건), 인천 서구(40건)에서 사고가 많이 발생한 것으로 나타났다.
서울시는 이같은 ‘깡통전세’를 방지하기 위해 최장 2년간 전세대출 기간을 연장해주는 방안을 추진한다는 방침이다.
국토부는 “보증사고가 자주 발생하고 사고율이 높은 지역에서는 매물의 권리관계와 주변 매매·전세 시세, 임대인의 세금체납 여부 등을 자세히 살펴야 한다”면서 “계약 이후에는 임대차 신고와 전입신고를 통해 우선변제권을 확보하고 전세보증금 보증상품에 가입해야 한다”고 조언했다.
이처럼 전세사기는 전입신고와 확정일자를 받는 것 외에도 전세보증금 반환보증상품 가입으로 어느 정도 예방이 가능하다. 그러나 전세보증금 상품도 까다로운 가입조건과 보증금 상한선에다 보증수수료 부담이 있어 효과는 제한적이다.
5억원짜리 전세보증금 반환보증에 가입하면 2년 기준 140만원의 보증료를 내야 하는데, 월세를 매달 5만~6만원 더 내는 것이어서 세입자로선 부담스러운 게 사실이다.
이에 등기부등본에 부동산 소유주의 국세나 지방세 체납정보 표기를 의무화하는 것이 필요하다. 현재 등기부등본에는 근저당권이나 전세권 설정 등의 권리사항은 있으나 체납 여부는 나오지 않아서다.
더불어 서민에겐 전세보증금이 전 재산인 경우가 대부분이므로 전세가율이 실거래가의 일정 비율을 넘어 깡통전세 우려가 있으면 중개인이 세입자에게 위험성을 반드시 설명하도록 의무화할 필요가 있다.
무주택 서민의 주거안정은 국가의 책무이다. 서민들의 피같은 돈을 가로채는 전세사기를 더 이상 방치해선 안 될 것이다.
