전원주택, 꿈이 아닌 현실이 되다①
전원주택 첫 관문은 부지선정…
생활여건·주변환경·세금 면밀히 고려
전원주택, 꿈이 아닌 현실이 되다①
전원주택 첫 관문은 부지선정…
생활여건·주변환경·세금 면밀히 고려
  • 안종호 기자
  • 승인 2012.03.02 14:32
  • 호수 309
  • 댓글 0
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산을 병풍 삼고 유유히 흐르는 강을 앞에 둬 고즈넉하게 자리 잡은 집 한 채. 도시에서 숨 가쁘게 살아 온 경우 누구나 한번쯤 전원생활을 꿈꾸며 그리는 주택이다. 하지만 대부분‘엄두가 안 난다’는 결론에 이른다. 비용도 만만치 않고, 건축에 대해 문외한인 일반인들이 건축가나 시공자를 찾기도 쉽지 않다. 하지만 최근 자신이 직접 설계한 주택을 전문가의 도움을 받아 저렴하게 짓는 다양한 방법들이 소개되며 전원주택이 확산되고 있다. 컨테이너를 비롯해 황토, 목조, 벽돌에 이르기까지 다양한 자재를 활용해 꿈에 그리던 전원주택을 자신의 손으로 직접 만드는 것. 본지는 2회에 걸쳐 △부지 선택요령 △전원주택의 유형 및 특장점, 건축시 주의사항 등을 살펴본다. 도움말·사진=본지 자매지 월간‘전원속의 내집’(www.uujj.co.kr)

 

▲적정한 부지 매입이 첫걸음

△투자금액·토지면적 등 반영 계획수립
전원주택 짓기의 첫 관문은 부지 선정이다. 하지만 그에 앞서 반드시 선행돼야 할 것이 있다. 개인의 취향과 자금 여건에 맞는 계획 수립이다. 총투자 금액, 인근 도심과의 시간적인 거리, 토지면적 등을 구체적으로 고려해야 한다. 무엇보다 계획 과정에서는 부부 또는 가족과 함께 의논해 결정하는 것이 중요하다.

계획이 수립되면 예상 지역을 선정하고 답사에 들어간다. 전원주택이든, 주말주택이든 전원생활에 대한 이해가 필요하기 때문이다. 답사를 통해 풍수나 조경은 물론 지역적 특색과 문화, 인심까지도 꼼꼼히 살펴야 한다. 전원생활을 한다고 혼자 생활할 수는 없다. 마을 사람들에게 먼저 다가가 인사를 건네는 자세가 필요하다.

△경관만 고집 말고 부지선정 신중해야
주택지 선정은 거듭 신중을 기해야 하는 중요한 일이다. 너무 감정을 앞세워 뛰어난 경관만을 고집하면 안 된다. 조경은 물론 지리적 여건과 이동거리 등을 종합적으로 판단해 결정해야 한다. 선택에 어려움이 있다면 근처 전원주택이 들어서 있거나, 앞으로 들어설 곳을 고르는 것도 좋다.

특히 들뜬 마음에 부동산 중개업자의 말만 믿고 부지를 덜컥 매입했다가 낭패를 보는 경우가 많다. 주택지를 선정할 때는 반드시 사전답사를 해야 하며, 마음에 드는 땅을 발견하면 당장 전원주택을 짓지 않더라도 부지를 먼저 마련해 두는 것도 좋다. 주택은 나중에 짓더라도 대지를 가족 캠핑장이나 주말농장으로 활용하면서 전원주택 건축 준비를 차근차근 해 나갈 수 있기 때문이다.

△주생활지와 2시간 거리가 적합
주택부지 선택 시 가장 중요한 요소는 교통 편의성이다. 가족들의 왕래가 쉽고, 의료·문화시설 이용이 편리해야 안락한 노후를 즐길 수 있다. 만약 두 개의 부지를 놓고 고민한다면 가깝고, 교통망이 잘 갖춰진 곳을 선택하는 것이 바람직하다. 가족이나 친구가 많이 거주하는 지역에서 2시간 이내 거리가 적당하다. 2~3년 후를 바라본다면 교통망 확충계획이 있는 곳이면 더욱 좋다.

지도상에 도로가 표시된 지역이면 안정성도 보장된다. 또한 도로가 현재 사용되고 있는지 여부도 중요하다. 농어촌에는 지적도상 도로라도 사용하지 않는 경우가 있기 때문이다.

△조경도 전원생활 일부… 텃밭도 마련
전원주택의 조경은 처음부터 돈을 많이 들이는 것보다 전원생활의 일부로 생각하고 하나하나 직접 가꿔갈 것을 권한다. 돈을 들인 인위적인 모습보다 개인별 취향에 맞게 정성이 들어간 조경이 보기에도 편하다.

만약 주변에 조경수를 심을 계획이라면, 건물의 위치와 용도, 나무의 종류를 고려해 위치를 신중하게 결정해야 한다. 재미와 실용을 생각해 약간의 텃밭을 만드는 것도 좋다. 텃밭은 너무 크면 나중에 관리가 힘들기 때문에 33㎡(10평) 이하가 적당하다.

△실용성·경제성 갖춘 소형주택 권장
최근에는 소형 전원주택이 대세다. 전원생활을 시작했다가 경제적 문제나 정보 부족, 문화 격차 등 현실적인 문제에 부딪혀 다시 도시로 돌아오는 경우도 적지 않다. 이 때문에 작은 집에서 전원생활을 경험해 보는 것도 위험부담을 줄이는 방법이다. 위험부담이 적은 소형주택에서 생활하다 나중에 취미실 겸 별채로 쓰고 보다 큰 면적의 집을 마련하면 실용적으로 활용할 수 있다.

소형주택을 퇴직 전 주말주택으로 이용하는 사례도 많다. 관리가 쉽고, 건축 소요시간도 1~2개월 정도로 짧기 때문이다. 무엇보다 규모가 작은 만큼 가격도 저렴하고, 유지비 또한 경제적이다. 수요자들에게 가장 선호도가 높은 30㎡(9평) 목조주택을 짓는 데 드는 비용(토지 별도)은 대략 3000만원선이다. 참고로 동일한 자재로 150㎡(45평) 정도의 목조주택을 짓는 데는 1억4000만원 가량이 든다.

▲전원주택 관련 각종 세제 혜택

△1가구 2주택 양도소득세 주의해야
대부분의 전원주택 수요자들은 1가구 2주택에 대한 세금 부담을 안고 있다. 실제로 서울, 안산, 용인 등의 수도권과 광주, 부산, 대구 등 6대 광역시는 50%의 양도소득세를 부담한다. 주택 기준시가가 1억원 이상이면 중과세까지 내야 한다.

하지만 전원주택을 수도권과 광역시 이외 농어촌지역에 지으면 양도세가 면제된다. 1가구 2주택 적용을 받지 않는 농촌주택은 대지 600㎡(182평) 이하, 연면적 150㎡(45평) 이하, 기준시가 7000만원 이내의 주택이다. 이때 도시주택을 3년 이상 보유하고 1년 이상 거주해야 하며, 새로 산 농어촌주택도 3년 이상 보유해야 한다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채를 3년 이상 보유하면 집을 팔 때 양도세를 내지 않아도 된다. 양도세 중과 기준시가는 3억원이다.

특히 양도세 면제 대상범위를 넘어선 농가주택을 구입할 때는 1가구 2주택자가 되지 않도록 건물을 미리 헐거나 나대지 형태로 땅을 사는 것이 좋다.

△읍·면지역, 농지전용부담금 혜택도
농지를 전용할 때 부과하는 ‘농지전용부담금(옛 대체농지조성비)’도 수도권을 벗어나면 큰 폭으로 줄어든다. 과거 지역에 관계없이 3.3㎡(1평)당 3만4050원 부과되던 세금이 지역별 공시지가의 30%로 변경됐기 때문이다. 이에 따라 공시지가가 3.3㎡당 1만원 전후인 강원도 횡성·영월 등은 농지보전부담금이 3.3㎡당 3000원으로 기존보다 10배 가까이 줄어든 셈이다.

또 대지 면적 150㎡(45평), 건물면적 33㎡(10평) 이하의 소형 주택을 지을 경우에는 농지보전부담금의 50%를 감면해주는 혜택도 주어진다. 이를 테면 공시지가가 3.3㎡당 1만원인 강원도 홍천 지역에 대지 132㎡(40평), 건물 33㎡(10평)짜리 주택을 짓는다면 농지보전부담금은 6만원에 불과한 셈이다.

그러나 수도권이나 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역 등에서는 이 같은 혜택이 주어지지 않는다. 따라서 전원주택은 규제가 덜하고 농지보전부담금이나 양도소득세 혜택까지 보는 수도권 이외 읍·면지역을 알아보는 것이 좋다.

★부지 선정 시 점검사항
△정부의 부동산규제 및 농지전용에 대한 허가사항
△보안적 측면에서 주변 마을과의 적당한 거리
△주택신축 시 전기 및 상하수도 관계
△큰 길과의 접근성, 진입로 포장여부
△일조량이 많고 거주하기 편안한 지형(주변 주택의 형성 여부)
△주변에 일반인이 회피하는 시설물(고압선, 대규모축사, 공동묘지)

 

★농가주택 구입 시 점검사항
△대지와 주택의 동일인 여부
농가주택을 구입할 때는 토지주와 건축주가 동일인인지 잘 살펴봐야 한다. 농어촌에는 토지주와 건축주가 다른 경우가 상당히 많기 때문에 토지대장과 건축물관리대장은 반드시 매수자가 체크해야 할 사항이다.
△진입로 확인
주택까지의 진입로를 확인해야 한다. 진입로가 포장돼 있는지 확인하고, 포장이 돼 있지 않다면 지적상 도로 여부도 살펴본다. 농가주택이 나홀로 동떨어진 경우 진입도로가 불명확한 경우가 있다.
△토지의 경계
농가주택은 옆집과의 경계가 불명확한 경우가 있다. 공부상 면적보다 작게 보인다면 확인해 봐야 한다.
△1가구 2주택 여부
수도권은 농가주택이 2주택으로 간주된다. 정부가 농가주택(대지 661.13㎡(200평), 주택 148.75㎡(45평), 기준시가 7000만원 이하인 경우)은 2주택에서 제외한다고 했지만, 이는 수도권과 광역시를 제외한 지역을 말한다..

안종호 기자 joy@100ssd.co.kr

 


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