터무니없는 값은 허위매물 가능성… 집 상태 직접 꼼꼼히 살펴야
매물 하자는 계약서에 명기… 계약 후 확정일자와 전입신고 필수
지난 7월 김 모(57)씨는 부동산 직거래 사이트를 통해 급매물로 나온 아파트를 구하려다 낭패를 봤다. 집주인인 부모 대신 계약자로 나선 아들 정 모씨가 김씨가 준 계약금을 챙긴 후 연락 두절이 됐기 때문이다. 해당 아파트로 찾아간 김씨는 정씨의 부모로부터 본인들은 집을 팔 의사가 없으며 아들 마음대로 한 것이라는 황당한 이야기를 들었다. 민사 소송 등을 통해 계약금을 돌려받을 수 있는 길은 있지만 추가적인 비용과 시간이 걸린다. 전문 지식이 없는 상태에서 부동산 수수료를 아끼려다 피해를 본 것이다.
최근 집값과 함께 부동산 수수료 부담도 커지면서 중개사무소를 거치지 않고 집주인과 세입자 또는 매수인을 직접 연결해주는 어플리케이션(앱), 인터넷 사이트를 통한 부동산 직거래가 큰 인기를 얻고 있다.
부동산 직거래의 가장 큰 장점은 수수료를 줄일 수 있다는 것이다. 집주인을 직접 만나 계약하는 것이기 때문에 매매나 전‧월세를 할 때 중개수수료가 저렴하거나 없는 경우가 많다. 무엇보다 발품을 팔지 않아도 되는 편리함이 장점이다. 그러나 전문가의 도움이 없이 당사자 간 직접 거래가 이뤄지기 때문에 김씨처럼 계약사기 등 거래 사고의 위험성이 높아 미리 주의사항을 숙지해 두는 것이 좋다. 부동산 직거래 시 꼭 확인해야 할 주의사항에 대해 알아본다.
◇적합한 시세
우선 해당 매물의 시세가 적합한지 확인해야 한다. 직거래 사이트나 앱에 올라온 정보는 신빙성이 부족하기 때문에 직접 부동산 중개업소를 방문하거나 연락을 하는 것이 좋다. 타당하다고 판단되면 거래를 진행하고 제시하는 금액이 비슷한 조건의 매물보다 너무 낮은 경우에는 사기를 의심해볼 필요가 있다. 시세보다 터무니없이 낮은 가격일 경우에는 대부분 임차인을 쉽게 유인하기 위한 허위 매물일 경우가 많기 때문이다. 실제로 한 부동산직거래 사이트 관계자는 “허위 매물이거나 부동산 중개업자가 올린 매물로 의심되는 경우가 적지 않은 게 사실”이라며 “고객들을 위해 허위 매물로 의심되거나 일정 기준에 미치지 못할 경우 확인 작업을 거쳐 임의로 삭제시킨다”고 말했다.
◇집 상태 확인
관심 가는 매물은 직접 눈으로 확인해야 한다. 도배, 장판, 싱크대, 보일러뿐만 아니라 일조량, 소음, 결로나 누수, 곰팡이의 흔적이 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 가능하다면 아랫집까지 방문해서 누수 여부를 확인하는 게 좋다. 치안, 교통을 비롯한 주변 환경도 유심히 본다. 이때 집의 하자를 제대로 파악하지 못하면 계약 이후 배상받기 어렵기 때문에 더욱 주의해야 한다. 방문하기 전에는 확인해야 할 목록을 미리 준비해 가는 게 좋다.
◇실소유자 일치
직거래 계약 전에는 등기부등본을 떼서 계약자와 등본 상의 주인이 같은 지 확인해야 한다. 가짜 주인이 실소유자 행세를 하며 계약금을 가로채는 경우가 적지 않기 때문이다. 한국공인중개협회에서도 직거래 시에는 계약상대방이 거주자가 아니라, 부동산 등기부상 소유자임을 반드시 확인해야할 것을 강조하고 있다. 등기부등본은 시‧군‧구청에서 발급받을 수 있으며, 주소만 입력하면 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서도 열람이 가능하다. 또한 고액이 오가는 전세, 매매 거래일 경우 수표번호와 발행지점, 발행일 등을 메모해 두는 것도 중요하다. 집이 공동명의인데 계약자가 한명만 나온 경우에는 다른 소유자의 동의서와 신분증도 함께 확인하는 것이 필수다.
◇등기부등본 확인
실소유자 확인만큼 권리 관계 확인도 중요하다. 등기부등본에서는 소유권에 제한을 줄 수 있는 가등기, 가압류, 근저당권 등의 설정 여부를 확인할 수 있다. 근저당 설정액(대출)과 전세금 합산액이 매매 시세의 70%를 넘는 집은 경매로 넘어갈 위험이 높으므로 피하는 것이 좋다. 경매로 넘어가게 되면 전·월세 보증금을 떼일 확률이 커진다. 중도금과 잔금 지급 시에도 등기부등본을 재차 확인해 그동안 변동사항이 생기지 않았는지 살펴본다.
◇계약서 작성
표준계약서 양식으로 작성하면 된다. 만약 계약서를 직접 작성하기 어렵다면 근처 중개업소에 방문해 대필료(5만~10만원)를 내고 계약서를 쓰면 된다. 계약을 할 때는 도장만 찍을 것이 아니라 내용을 꼼꼼히 읽어보고 이해가 가지 않는 부분이 있다면 반드시 짚고 넘어가야 한다.
대리인과 계약할 시에는 인감증명서와 위임장을 반드시 확보해야 하며, 건물에 하자가 있다면 계약서의 특약사항에 꼭 명기해야 한다. 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 계약서에 명시된 소유자 명의 계좌로 입금해야 하며, 현금 거래보다는 거래 내역이 남는 은행 거래가 안전하다. 아파트 매매의 경우 잔금을 치르기 전 관리사무소에 방문해 관리비, 선수관리비, 장기수선충당금 등을 정산하는 것이 필요하다.
◇실거래가 신고(매매계약)
계약서를 작성했다고 모두 끝난 게 아니다. 거래 후 60일 이내에 실거래가 신고는 필수이기 때문이다. 중개업소를 통해 계약한 경우에는 중개사가 대신 하지만 직거래 시에는 매매 당사자가 직접 신고해야 한다. 실거래가 신고는 시·군·구청에 직접 방문하거나 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 하면 된다. 신고의무를 위반하면 취득세의 3배 이내에서 과태료가 부과되니 꼭 빠뜨리지 않고 해야 한다.
◇전입신고·확정일자
주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 필수 요건은 전입신고, 실제 거주(점유), 확정일자다. 확정일자란 법원과 동사무소에서 실제 계약 일자에 완전한 법적 효력을 부여하는 법률상의 날짜를 말한다. 전입신고의 경우 정부민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)에서도 가능하지만 확정일자를 받기 위해서는 임대차 계약서를 지참해 해당 동사무소에 직접 방문해 도장을 받아야 한다. 이 3가지 조건을 모두 갖추면 문제가 발생했을 때 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있다.
