문재인 정부의 첫 부동산 종합대책이 지난 6월 19일 발표됐다. 과열된 부동산 경기를 진정시키기 위해 서울과 경기, 세종, 부산 일부 지역 등 청약조정지역 40곳의 부동산 대출 기준을 강화한 것이 골자다.
이번 대책으로 서울 모든 지역(25개 자치구)과 세종시, 과천·광명 등 수도권 인기 주거지역 7곳, 해운대구·기장군을 비롯한 부산 7곳 등 전국 40곳에서는 오는 7월 3일부터 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 70%, 60%에서 10%p씩 낮아진다.
주택담보인정비율은 은행에서 주택을 담보로 대출을 받을 경우 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 총부채상환비율은 금융회사에 갚아야 하는 대출금 원금과 이자가 개인의 연소득에서 차지하는 비중을 뜻한다.
이같은 비율이 각각 10%p씩 낮아짐에 따라 앞으로 은행에서 대출을 받는 것이 까다로워질 것으로 보인다. 예를 들어, 3억짜리 집을 담보로 대출을 받을 때 종전에는 대출을 받을 수 있는 최대 금액이 2억1000만원(70%)이었지만 앞으로는 1억8000만원(60%)까지가 한도가 된다.
또한 매월 소득이 200만원이라고 가정했을 때 기존에는 매달 원금과 이자를 내야하는 금액이 200만원의 60%인 120만원을 초과하지 않는 범위 내에서 대출을 해줬지만 이제는 100만원으로 떨어지게 돼 그만큼 대출을 받을 수 있는 최대 금액 범위도 줄어들게 된다. 이같은 조치는 1400조원에 육박하는 가계부채의 상당 부분을 주택담보대출이 차지하고 있다는 데 따른 것으로 보인다.
청약제도도 강화된다. 조정지역의 경우 전매제한 기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등 지난해 발표된 11‧3 대책 규제가 적용되는데다, 서울 전 지역 분양권 거래도 현재 ‘강남 4구’(강남·서초·송파·강동구)처럼 입주시점으로 늦춰진다. 사실상 서울 전역에서는 분양권 거래가 금지되는 셈이다.
하지만 ‘투기과열지구 지정’은 또다시 대책에서 빠졌다. 이는 가장 강력한 규제책이지만 자칫 급격한 부동산 경기 위축 등 위험부담 또한 적지 않아서다. 앞으로 시장 상황을 봐가면서 최후의 카드로 남겨둔 셈이다.
정부는 이번 대책과 관련, 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안이라고 밝혔다. 부동산 시장에 미칠 부작용을 최소하면서 단기 급등 등 이상증세가 확산되는 것을 조기에 차단하기 위한 조치라는 것이다. 관련 업계 또한 대체로 부동산 시장이 다소 진정될 것으로 내다보고 있다. 특히 신규 분양시장과 재건축이 추진 중인 단지에 더 큰 영향을 미칠 것이란 전망이다.
그러나 주택값 상승을 부추기는 투기 수요를 완전히 잡을 수 있을지는 의문이다. 조정지역 규제로 인한 풍선효과로 서울과 접근성이 좋은 수도권 비조정 지역과 지방으로 투기 수요가 또다시 몰릴 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.
실제로 지난 11‧3 부동산 규제의 풍선효과에 의해 막판 수도권 청약열기가 최고조로 달아오른 바 있다. 금융결제원에 따르면, 대책 후 분양한 용인 수지구의 한 아파트는 1순위 평균 18.93대 1의 청약경쟁률을 보이며 그 해 용인시 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 또한 과천 바로 옆 지역인 의왕시에서 같은 달에 선보인 아파트도 1순위 평균 18.65대 1을 기록했다.
새 정부의 첫 부동산대책에 대한 시장 반응은 엇갈린다. 일부 과열지역 분양시장의 투기성 수요를 잠재울 수 있다는 긍정론과 함께 본질적인 대책이 되지 못한다는 비판론이 맞선다. 강남 집값 잡으려다 수도권만 때려잡게 생겼다는 불만도 있다.
정부는 집이 꼭 필요한 사람들에게 살 곳을 꾸준히 공급하는 내용의 장기적인 주택정책을 조속히 마련해야 한다. 매년 임대주택 17만 가구 공급 등의 문 대통령 공약을 구체적인 정책으로 입안해 시장심리를 안정시키는 것도 필요하다.
부동산 과열은 우리 경제의 시한폭탄인 가계부채에 기름을 붓고 서민의 상대적 박탈감을 초래하므로 적절한 제어가 반드시 뒤따라야 한다. 다만, 정부는 공급 부족 우려가 있는 한 언제든 부동산 시장이 흔들릴 수 있다는 것을 명심해야 한다.
새 대책에 따른 시장의 흐름을 면밀히 살펴보고 보완책을 마련해야 할 시점이다.  

배지영 기자 다른기사 보기