[백세시대=배성호기자]
현직 건축사사무소 대표의 20년 노하우… 기획부터 유지관리까지 총망라
단계별 분쟁 발생 시 대응 요령 소개… 지속적 소통과 충분한 투자 강조
대기업에서 근무하는 이종휘(42) 씨는 몇 해 전 그간 모은 돈과 퇴직금을 더해 50대가 되기 전에 ‘건물주’가 돼 여생을 보낼 계획을 세웠다. 다만 방법을 몰라 아직까지 막연한 생각에만 머물러 있다. 윤상섭(67) 씨도 얼마 전 30년 넘게 운영해온 식당을 처분하고 경기도 한 신도시에 건물을 지어 임대수익으로 노후를 보내기로 아내와 함께 결정했다. 하지만 그 역시 평생 음식만 만들어 와서 건물을 짓는 데는 문외한이었다. 윤 씨는 “지인의 이야기도 듣고 이것저것 알아봤지만 정확한 답은 아니었다”면서 “어디서부터 시작해야 하는지 도통 감이 잡히지 않는다”고 말했다.
두 사람의 사례처럼 상가주택을 지어 임대수익을 얻으려는 사람들이 늘어나고 있다. 정부의 강도 높은 제재로 인해 부동산 시장이 급격하게 얼어붙어 시세차익을 노리기가 점차 어려워지지자 임대수익의 중요성이 점차 강조되고 있는 것이다. 이처럼 상가주택을 지어 안정적인 수입을 얻고자 하는 사람들이 참고하면 좋은 책 한 권이 발간됐다. 월간 ‘전원속의 내집’을 발간하는 주택문화사에서 내놓은 ‘상가주택 건축주 바이블’이다.
◇상가주택 기획부터 유지관리까지 소개
이름에서 알 수 있듯 책은 신도시와 구도시, 그리고 전원주택형 상가주택을 짓기 위한 기획단계는 물론 설계단계와 건설현장, 유지관리와 세무까지 실제 운영 단계에서 전문가로서 직접 겪은 여러 가지 어려움과 문제점들을 전 분야에 걸쳐 포괄적으로 다루고 있다. 20년 넘게 건축사사무소를 운영하고 상가주택 건물주이기도 한 유훈조 재마건축사사무소 대표의 노하우가 집약돼 있다.
먼저 1편에서는 왜 상가주택 운영이 필요한지를 살펴본다. 100세시대에 노동과 토지, 자본이 갖는 경제활동의 한계를 짚고, 저성장과 저출산, 고령화, 1인가구의 증가, 베이비부머의 은퇴로 대표되는 사회적 특성을 소개한다. 이런 현실에서 은퇴자들의 경제활동 대상으로 가장 현실적으로 실현할 수 있는 수익형부동산의 가능성을 알아보고, 그 중 상가주택이 갖는 가치와 방향을 제시한다.
이어 2편에서는 상가주택을 시작하려면 방향설정을 어떻게 하는 것이 좋은지, 부지는 어떻게 선정하는 것이 좋은지, 어떤 절차와 어려움이 있는지를 알아본다. 성공적인 상가주택을 준비하기 위해서 방향설정이 갖는 중요성과 건축사가 갖는 역할을 설명하며, 성공적으로 건축사를 선정할 수 있는 방법 등을 제시한다. 상가주택을 건축하는 것보다 기존 건물을 매입 후 운영을 하고자 하는 독자라면 이 부분을 꼼꼼히 읽어보는 것이 좋다. 공실 없는 상가주택을 운영하는 비법을 상세히 소개한다. 장시간 공실이 우려된다면 임대료를 낮춰서라도 채워놓는 것이 이익이라는 부분은 새겨둘 만하다.
◇단계별 분쟁 극복 요령 상세히 안내
본격적인 집짓기로 돌입하는 3편에서는 설계의 중요성을 다룬다. 계획설계, 기본설계, 실시설계로 이루어지는 설계의 각 단계별 업무 내용과 특성을 설명하고, 단계별로 건축주가 어떤 것들을 알아야 하고, 결정에 어떻게 관여해야 하는 지를 설명한다. 사업성 확보를 위한 설계의 역할과 의미를 짚어본다.
마지막 4편에서는 시공 단계에서 시공자와 어떻게 계약해야 하며, 건축주가 관여할 수 있는 것들과 관여할 필요가 없는 것들을 구분해 준다. 건축주가 결정해야 하는 중요한 내용들을 정리하고, 사업과 직결되는 하자 및 유지관리의 중요성을 부분별로 정리한다. 최종적으로 세무 분야에 대한 내용까지 다뤄 건축주가 알아야 할 모든 내용들을 총망라했다.
책은 기본적으로 상가주택을 중심으로 설명하고 있지만 전원주택 등 자신만의 집을 가질 계획이 있는 사람이라면 누구나 참고할 만하다. 세부적으로는 차이가 있겠지만 집을 지어가는 과정은 비슷하고 원론적인 이야기가 아닌 바로 행동에 접목할 만한 구체적인 내용을 담고 있기 때문이다.
◇건축사‧시공자와 소통과 투자 중요
이 책에서 특히 강조하는 것은 소통과 충분한 투자다. 집은 한 번 짓기 시작하면 되돌리는데 막대한 비용이 든다. 즉, 준비과정에서 건축주와 건축사, 시공자가 대화를 하면서 신뢰를 쌓아야 한다는 것이다.
건축주는 자신의 현재와 미래 생활을 예상해 원하는 집의 모습을 건축사에게 전달하고 합당한 설계비를 지출해 도면의 완성도를 높여야 ‘하자 없는 집’을 지을 수 있다. 시공자와의 관계도 마찬가지. 무조건 예산을 줄이기보다는 꼼꼼히 집을 짓는 시공사를 선정, 오래도록 문제 없는 집을 짓는 게 더 중요하다고 지적한다. 예산을 과도하게 아끼면 결국 집의 완성도가 떨어지고 이를 유지보수 하느라 오히려 훨씬 많은 돈을 쓸 수도 있다.
또 책은 문제가 발생할 경우 단계별로 대처법을 상세히 소개한다. 집을 짓는 과정은 굉장히 단계가 많다. 각 단계별로 문제가 발생할 때 대응 방법이 다른데 대부분의 사람이 일생을 살면서 집을 한 번 지을까 말까해 슬기롭게 대처하기 힘들다. 책에서는 구체적인 대응법을 알려줘 불필요한 예산 낭비를 막을 수 있도록 돕는다.
배성호 기자 bsh@100ssd.co.kr
