건물주 바뀌어도 영업기간 보장토록 법으로 규정
상가 평균임대기간 1.7년… 임대료 계속 올린 탓
정부가 상가 권리금 양성화, 법정 임대차기간 확대 등을 중심으로 상가임차인 보호 조치를 마련했다. 임대차 계약 만료 전에 쫓겨나 권리금을 떼이는 상인들의 피해를 예방하기 위한 조치다.
이와 관련 민병두 의원(새정치민주연합 창단추진단)은 지난 1월 ‘상가권리금 보호를 위한 특별법(이하 상가 특별법)’을 대표발의했다. 민 의원과 정부는 그간 임차인 간 거래에서 비공개적으로 거래됐던 권리금을 제도권으로 끌어올린다는 취지로 입법을 추진중이다. 이것이 제도화되면 상가 임대인들을 권리금의 이해관계 당사자로 편입시켜 상인이 권리금을 떼인 채 쫓겨나는 일을 예방하게 된다.
상가 특별법안은 권리금 계약서 작성을 의무화하고 국세청에 확정일자 등과 같은 신고 후 임대인에게 계약 내용을 통보하는 방식을 담고 있다. 정부안은 권리금 표준 계약서 작성을 권고사항으로 하고 권리금 회수를 위한 임차인의 영업기간 보호를 강제하는 방향으로 입법의 방향을 잡고 있다.
일단 상가임대차 시장은 권리금 양성화로 임대인의 권리금 약탈 행위가 상당 부분 근절될 것으로 보고 있다.
권리금은 기존 점포가 보유하고 있는 고객과 영업방식을 이어받는 대가로 지급하는 돈이다. 이는 바닥 권리금과 영업권리금, 시설 권리금으로 또 다시 나눠진다. 바닥 권리금은 상권과 입지를 말한다. 역세권이나 유동인구가 많은 곳일수록 바닥 권리금이 높다. 단골이 많으면 영업 권리금이 높아지고, 시설 권리금은 기존 시설의 남은 가치에 따라 정해진다. 이를 뭉뚱그려 권리금이라고 부른다.
이렇듯 상가권리금이 실제로 존재하지만 현행법상 권리금에 대한 규정은 없다. 법적 보호를 받지 못한다는 뜻이다. 기존 임차인과 새 임차인 간에 건물주가 부당하게 개입해 들어와 임차인이 권리금을 떼이고 쫓겨나는 일이 가장 흔하다. 영업이 잘 되면 임대료를 턱 없이 올려 내쫓고 건물주가 동종영업을 한다거나 임차인 몰래 상가를 팔아버려 새 주인이 임대료를 지나치게 요구하는 경우가 권리금을 떼이는 가장 흔한 경우다. 정부가 상가 임대차 기간을 확대해 상인의 영업기간 보장에 나선 것도 이 때문이다.
이와 함께 ▲ 환산보증금 기준 이상인 임차인에게도 건물주가 바뀌더라도 계약을 유효하게 하는 대항력 부여 ▲ 임대인의 개입에 의한 권리금 미회수 사례를 유형화해 피해구제 방안 규정 ▲ 권리금 피해구제를 위한 보험상품 개발 ▲ 권리금 분쟁조정기구 설치 등을 추진한다.
한편 서울 강남 상권의 상가 절반이 임대차 보호법 적용을 받지 못하는 것으로 나타났다. 서울시가 임차상인보호를 위해 나선 상가임대정보 조사결과에 따르면 조사 대상 5052개 상가 환산보증금은 호당 평균 3억3242만원이다.
상가 세입자를 보호하는 상가건물임대차보호법은 환산보증금(보증금+월세×100) 4억원 이하에만 적용된다. 따라서 강남상권 45.5%가 이 법의 보호를 받지 못한다.
평균 임대기간은 1.7년이다. 상가 보호법상 5년을 임대할 수 있다. 지속적인 임대료 인상으로 법의 보호범위에서 벗어나고 높은 임대료도 감당 못해 5년을 채우지 못하고 권리금을 포기하고 나가는 것이다.
