Q. 저는 갑(건물주)으로부터 점포를 임차하여 식당을 경영했는데, 전 임차인에게 권리금으로 5000만원을 지급했습니다. 저는 당시 갑과 보증금 1억원에 2년간 점포를 임차한다는 계약을 체결하면서, ‘모든 권리금을 인정함’이라는 특약사항을 기재 했습니다.
그 후 임대기간이 끝났을 때 갑은 점포를 헐고 새 건물을 짓는다면서 나가줄 것을 요구했고, 저는 어쩔 수 없이 점포를 비워주었습니다. 그런데 나중에 알고 보니 갑이 직접 그 점포에서 식당을 운영하고 있었습니다. 이럴 경우 저는 갑에 대해 권리금 5000만원을 달라고 할 수 있는지요?
A. 권리금이란 주로 도시에서 토지 또는 건물(특히 점포)의 임대차에 부수하여, 주로 그 부동산이 갖는 특수한 장소적 이익의 대가로서 임차인으로부터 임대인에게 또는 임차권의 양수인으로부터 양도인에게 지급되는 금전으로 막대한 금액이 지급되는 경우가 적지 않습니다.
이런 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관해 대법원 판례는 ‘특별한 사정이 없는 한 인정되지 않는다’고 보고 있습니다(대법원 2000. 9. 22. 선고 2000다26326).
그러나 위 사안과 같은 특별한 약정이 있는 경우 판례는 “임대차 계약서상의 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다’는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약 갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다”고 판시한 바 있습니다(대법원 1994. 9. 9.선고 94다28598).
또한 “통상 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차계약서 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함’이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정했다고 볼 수 없다.
단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다”라고 판시한 바 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517).
따라서 단순히 임대차기간이 만료되었다는 이유만으로 귀하가 갑에게 권리금 반환을 청구할 수는 없습니다. 그러나 갑이 새 건물을 짓겠다는 핑계를 대어 귀하를 내보낸 후 자신이 식당을 운영하는 것은 정당한 이유 없이 귀하의 권리금 회수를 방해한 것으로 볼 수 있으므로 귀하는 갑을 상대로 권리금 지급을 청구할 수 있을 것으로 보입니다.
또 갑이 귀하를 속여 점포를 비우게 한 후 자신이 식당을 직접 경영했다면 갑이 나중에 권리금을 받고 점포를 다른 임차인에게 임대해 줄 수도 있으므로 이는 형사상 사기죄에 해당될 가능성이 높습니다.
<자료제공:로마켓아시아(www.lawmarket.co.kr)/한국인터넷변호사협의회 이흥우 변호사, 법률·세무 상담은 060-800-1945(유료), 파산·회생 상담은 02-6301-7211(무료)>
