Q. 얼마 전 신축 상가의 분양을 받았는데, 그 상가의 대지에 가압류 및 가처분이 설정되어 있었습니다. 저는 완전한 소유권 이전이 불가한 상황에서 돈을 낼 수 없어 분양계약서상의 잔금 일자를 넘겼습니다. 그러자 분양사는 잔금을 치르지 않았다는 이유로 연체료를 부과하겠다고 통보해 왔습니다. 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?
A. 부동산 매매계약의 경우 매수인은 매도인에 대하여 매매대금을 지급할 의무가 있고, 매도인은 잔금 지급과 동시에 매수인에게 부동산 소유권 이전에 관한 일체의 서류를 넘겨주어야 할 의무가 있습니다.
잔금 지급 의무와 소유권 이전 등기절차 이행 의무는 서로 동시에 이행해야 하는 관계에 있습니다. 만약 상대방이 이를 이행하지 아니하면 자신도 이를 이행할 의무가 없고, 상대방이 이를 이유로 채무불이행이나 계약 해제를 주장할 수는 없습니다.
상가에 대한 분양계약도 일반 부동산 매매계약과 같습니다. 매도인은 분양사, 매수인은 수분양자가 되어 서로 동시이행의 관계가 있다고 보시면 됩니다. 즉 수분양자는 분양계약에 따른 잔금 지급기일까지 분양사에게 잔금을 지급할 의무가 있고, 분양사는 잔금 지급과 동시에 수분양자에게 완전한 소유권 이전등기를 해주어야 할 의무가 있는 것입니다.
다만 소유권 이전등기를 넘겨줌에 있어서는 그것이 법적으로 완전한 소유권을 이전해 주어야 하는 것이기 때문에 귀하의 경우처럼 잔금 시기에 소유권에 가압류 등이 있다면 이는 분양사가 소유권 등기이전 의무를 제대로 이행하지 못한 것이 됩니다.
따라서 수분양자는 가압류 등이 해결되기 전에는 잔금을 지급 할 의무가 없고, 잔금 지급을 안했다고 하더라도 연체료를 물을 필요가 없습니다. 또한 앞서 말씀드린 것과 같이 이런 경우 잔금을 지급하지 않았다고 해서 계약이 해제될 수는 없습니다. 따라서 연체료를 물린다는 분양사의 주장은 법적으로 타당성이 없다고 판단됩니다.
참고로 매수인 측에서 오히려 계약을 해제하거나, 분양사에게 채무불이행에 따른 손해배상 책임을 묻고자 하는 경우 구태여 잔금을 공탁하실 필요는 없습니다. 잔금을 통장에 준비해 이를 복사하고, 분양사에게 내용증명으로 ‘잔금 준비가 완료되었으니 가압류 등을 풀고 완전한 소유권 이전등기 절차를 이행하라’고 통지하면 분양사가 채무불이행에 빠지므로 귀하가 손해배상이나 계약 해제를 요구할 수 있게 됩니다.
<자료제공:로마켓아시아(www.lawmarket.co.kr)/한국인터넷변호사협의회 강석원 변호사, 법률·세무 상담은 060-800-1945(유료), 파산·회생 상담은 02-6301-7211(무료)>
