Q. 강씨는 아버지로부터 상속받은 임야가 있다. 그 임야 부근이 신도시로 개발되면서 임야의 시가가 천정부지로 올랐다. 강씨는 이 임야를 상가로 개발할 예정이다. 그런데 현지에 가보니 무허가 무등기 건물이 10여채가 있는 것이 아닌가.
연유를 물어보니 강씨의 아버지가 임야를 매수한 30여년 전 사람들이 그 임야 언저리에 하나 둘씩 집을 짓기 시작하더니 그대로 눌러앉아 살게 된 것이란다. 물론 아버지는 이를 허락하셨고 임대료로 가구당 매년 쌀 두가마씩을 받아왔다고 한다. 강씨는 이 건물을 철거해야 자신의 계획을 실행에 옮길 수가 있다. 그 방법은?
A. 우선 강씨의 아버지와 무허가 건물주들이 체결한 계약의 종류를 밝히는 것이 첫째일 것입니다. 물론 서면화된 계약서는 존재하지 않겠지요. 그러나 계약이 항상 서면으로만 체결되어야 하는 것은 아닙니다. 토지의 이용관계는 지상권 또는 임대차 관계로 크게 나누어 볼 수가 있습니다.
사안에서 강씨의 아버지가 임대료를 받았다고 둘 간의 계약이 임대차 관계가 되는 것은 아닙니다. 당시 당사자의 의사, 토지의 이용관계 및 등기여부 등을 종합적으로 검토해 지상권을 설정한 것인지, 임대차 계약을 체결한 것인지를 구별해야 합니다.
사안에서 강씨의 아버지가 자신의 임야가 물권적으로 제한을 받는 지상권을 설정해 줬다고 보기는 무리겠지요. 또 지상권 설정 등기도 없을 것이고요.
다음으로 위 임대차 관계가 강씨에게 효력을 미치는 가가 문제됩니다. 강씨는 아버지로부터 위 임야를 상속받은 것이고 상속은 새로운 권원이 되는 것이 아니므로 아버지의 법률관계를 승계한다고 봐야 합니다. 따라서 비록 무허가 건물주들이 위 주택을 등기하지는 않았지만 강씨 아버지의 임대인으로서의 지위를 승계합니다.
임대차기간의 약정이 없는 경우에는 양당사자는 언제든지 계약해지를 통고할 수가 있습니다. 다만 임대인인 강씨가 임대차 계약해지 통고를 하는 경우에는 6개월이 경과한 후에 해지의 효력이 발생합니다. 강씨의 해지 통고로 이제 6개월 후에는 무허가 건물주들은 모두 위 임야에서 떠나야 합니다.
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