정부가 23번째 부동산 대책을 발표했다. 정부나 공공기관이 소유한 유휴부지를 활용하고 공공재건축의 용적률을 높여 수도권에 주택을 공급하겠다는 것이 골자다. 이에 따라 치솟기만 하는 수도권 부동산 가격을 잡을 수 있을지 주목을 받고 있다.
정부는 8월 4일 서울 등 수도권에서 신규 택지를 발굴해 총 13만2000가구를 공급한다는 내용의 주택 공급 대책을 발표했다. 국방부 소유 태릉골프장과 용산 미군기지 캠프킴 등 시내 군부지와 정부과천청사 일대, 서울지방조달청, 서울의료원, 서울주택도시공사 부지 등 17곳을 공공택지로 개발해 주택을 공급, 집값을 안정시키겠다는 포석이다.
이는 당초 예상을 뛰어넘는 물량으로 신규 택지 발굴로 3만3000가구, 용적률 상향 및 고밀화로 2만400가구, 정비사업 공공성 강화로 7만가구 등이 공급될 것으로 보인다. 핵심은 바로 용적률 상향과 고밀화이다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 용적률을 최대 500%까지 높여주고, 35층으로 묶인 주택 층고 제한도 50층으로 완화하기로 했다.
이번 대책의 특징은 그린벨트를 손대지 않고 유휴부지를 최대한 끌어 모은 것과 그래도 모자라는 물량은 고밀도 개발로 공급하겠다는 것이다. 예상을 뛰어넘는 공급물량에 장기적으로는 집값 안정에 기여할 것이라는 평가도 있다.
하지만 물량 맞추기에 급급해 서민 주거안정의 취지가 퇴색했다는 지적도 나온다. 특히 공공재건축부터 성공 여부가 의문시되고 있다. 공공재건축은 LH 등 공공기관의 참여로 장기임대주택과 무주택자, 신혼부부·청년들에게 공급하는 공공분양 물량을 확보하는 대신 재건축 시행자인 조합에는 규제완화 등 인센티브를 제공하는 방식이다.
문재인 정부 출범 후 묶어둔 재건축 규제를 완화하는 대가로 공공·임대 물량을 확보하자는 것인데, 재개발 조합들의 참여가 적극적으로 이뤄질지가 관건이다.
강남구 압구정동과 송파구 잠실 등 한강변 재건축 단지로선 솔깃한 제안이긴 하나, 공공참여형 고밀재건축 개발이익의 90%를 공공이 환수할 방침이어서 조합원들의 참여를 유도할 당근도 별로 없기 때문이다. 주민 3분의 2가 동의해야 고밀도 개발이 가능한 만큼 활성화될 수 있을지는 미지수다.
정부와 서울시가 엇박자를 보인 것도 걸림돌이다. 서울시는 정부 발표가 나오자마자 민간 재건축 규제를 안 풀면 실효성이 없다고 정부의 주택 공급 정책을 비판했다가 철회하기도 했다. 서울시에 따르면, 서울 재건축조합 중 공공 재건축을 찬성하는 곳이 아직 없는 상황이라 LH가 시행하는 공공 재건축은 실현 가능성이 의문이라는 것이다.
또한 서울시는 층수제한 완화로 한강변 아파트가 50층까지 올라가는 것에 반대한다는 입장을 밝히기도 했다. 도시경관 훼손, 도심 과밀화 등 부작용이 크다는 게 이유다. 이에 정부 측은 “층수 제한을 50층까지 완화하는 것은 일률적으로 적용되지 않는다”고 한발 물러섰다.
지자체 반발은 서울시뿐만이 아니다. 김종천 과천시장은 정부의 주택공급 계획에서 정부과천청사와 청사 유휴부지 제외를 요구했고, 오승록 서울 노원구청장도 태릉골프장 부지 개발에 대해 반대 입장을 밝혔다.
그동안 고집스레 수요 억제에만 매달려 온 부동산 대책이 방향을 바꿨다는 점에선 일단 긍정적이다. 한사코 규제해 온 재건축·재개발에 대해 입장을 고쳐 도심 고밀도 개발의 길을 튼 것도 눈에 띈다.
그러나 시장에서는 이번 대책이 공공성을 지나치게 강조하는 바람에 실효성이 떨어진다는 비판이 나온다.
정부는 제기되는 각종 문제와 실효성 의문에 귀 기울여 투기 바람을 제어하고 미진한 부분을 보완해야 한다. 집 없는 서민을 위한 값싸고 질 좋은 주택 공급을 늘리자는 의도가 부작용 없이 실현될 수 있도록 각계 의견을 수렴해 세밀하게 정책을 가다듬어야 할 것이다.
