재산세, 종합부동산세, 양도세 등 날로 높아지는 세금 때문에 어느 때보다 절세의 필요성이 대두되고 있다. 이제 ‘부동산 세금과의 전쟁’을 벌여야 할 때다.
하지만 절세 전략이 앞으로 내야 할 세금에만 해당되는 것은 아니다. 과거에 잘못 낸 세금을 돌려받는 것도 중요한 절세 포인트다. 세무 전문가들은 이 중에서도 특히 이미 납부한 재개발, 재건축의 양도세부터 다시 한 번 챙겨봐야 한다고 조언한다.
김종필 세무사는 “재개발, 재건축 양도세는 많은 부분을 과세 관청의 해석에 의존하다보니 잘못 과세되는 경우가 적지 않다”며 “이 경우 세무서가 자진해서 돌려주진 않기 때문에 납세자가 직접 돌려받는 길을 찾아야 한다”고 말했다.
◇잘못 과세된 사례=대표적인 사례가 입주권(재건축은 2005년 5월 31일 이전은 사업계획승인일, 이후는 관리처분계획인가일, 재개발은 관리처분계획 인가일)을 보유한 일시적 2주택자의 양도세 유예기간에 대한 해석이다.
올해 1월 1일 이후 양도하는 조합원 입주권은 일시적 2주택 유예 대상에 포함하는 쪽으로 세법이 개정돼 이런 마찰이 없어졌지만 올해 이전에 양도한 사람 가운데는 양도세를 낸 사람이 적지 않았을 것이다.
김모씨는 본인이 1993년에 취득해 살던 A재건축 아파트가 1999년 사업계획승인을 얻어 조합원 입주권으로 전환되자 2000년 3월에 거주용 목적의 B주택을 새로 매입해 이사를 했다.
사정이 생긴 김씨는 이듬해인 2001년 3월에 원래 갖고 있던 A재건축 아파트 입주권을 팔았고, B주택을 매입한 지 1년이 넘지 않았기 때문에 일시적 2주택자로 보고 양도소득세 신고를 하지 않았다.
그런데 한참이 지난 후 세무서에서 양도세 8800만원을 내라는 통보가 나왔다. 2005년 12월말까지 매도한 조합원 입주권이 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서는 입주권으로 전환된 시점이나 철거일 중 빠른 날을 기준으로 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰야 하고, 매도일 현재 다른 주택이 없어야 한다.
그런데 김씨의 경우 전자의 요건은 충족했지만 매도일 현재 새로 취득한 주택이 있으므로 후자의 요건을 충족하지 못했다는 게 세무 당국의 과세 이유다. 김씨는 결국 국세심판원의 조세불복 절차를 밟았고, 일시적 2주택자 양도세 유예기간을 조합원 입주권에 대해서도 인정해줘야 한다는 결정을 받아 납부했던 양도세 전액을 되돌려 받았다.
그런가 하면 사업승인 등이 나 입주권 상태가 됐는데 이주 철거 기간까지 세입자 등이 살고 있는 경우 주택 수에 산정하는 문제도 논란거리였다. 박모씨는 1991년 2월 C재건축 단지를 매입해 1998년 1월 다른 D주택을 추가 취득하면서 C재건축은 임대를 주었다.
그후 C재건축은 2003년 2월 사업계획승인을 받고, 입주권 상태가 됐다. 박씨는 이 아파트에 세입자가 있지만 입주권으로 전환된 만큼 주택 수에서 제외된 것으로 보고 D주택을 2003년 6월 팔았다.
박씨는 D주택의 3년 보유, 2년 거주의 비과세 요건을 채워 6억원 초과분에 대해서만 양도세 신고를 했는데 세무서는 C재건축이 철거되지 않고 임차인이 살고 있으므로 주택 수에서 제외할 수 없다며 6억원 초과분이 아닌 전체 양도차익에 대해 과세했다.
하지만 박씨도 조세불복 절차를 밟아 양도세를 환급받았다. 법원이 일단 입주권으로 전환된 경우 라면 거주 여부와 관계없이 주택 수에서 제외해야 한다고 판결한 것이다. 올해 이후 관리처분승인이 떨어진 재건축, 재개발은 입주권이라도 주택수에 포함키로 해 이런 논란이 거의 없다.
하지만 지난해 말까지 주택이나 입주권을 판 사람 가운데는 이런 불합리한 과세가 적지 않았다는 게 세무 전문가들의 설명이다.
◇환급 절차 밟으려면=잘못 과세된 양도세는 본인 또는 세무 대리인을 통해 적극적으로 환급 신청을 해야 한다. 경정(更正)청구 기간(3년) 내에 있는 2003년 1월 1일 이후 양도분의 경우 세무서에 경정청구 절차를 통해 이의 제기를 하고, 세무서가 이를 받아들이지 않는 때는국세심판원 등의 조세불복 절차로 들어가 구제받을 수 있다.
따라서 경정청구 기간을 지켜 신청하는 것이 중요하다. 세무서와 국세심판원 등의 견해가 각각 다른 경우 경정청구 기간이 지난 것은 구제받지 못할 가능성이 크지만 경정 청구 기간내에 있는 것은 세무서가 거부하더라도 국세심판원 등에서 구제받을 수 있기 때문이다.
하지만 2003년 1월 1일 이전 양도분은 경정청구 기간이 지나 주소지 관할 세무서에 '고충처리 신청'의 방법으로 환급받는 길을 모색해봐야 한다. 이 경우 관할세무서가 고충처리를 받아들이지 않는 경우가 많고, 국세심판원 등의 불복절차 신청 자격도 주어지지 않아 구제받지 못할 수 있다.
본인이 하기 어렵다면 전문 세무사의 도움을 받는 게 안전하다. 본인이 양도세 환급 대상이 되는지 먼저 알아볼 수 있는 사이트(http//jp.mk.co.kr)도 개설돼 있다.
김종필 세무사는 "세법이 워낙 복잡하고, 경우의 수가 많다보니 양도세가 잘못 부과됐는데도 모르고 지나치는 경우가 많다"며 "특히 작년 이전에 주택을 매도한 재건축, 재개발 조합원은 양도세가 올바르게 과세됐는지 되짚어볼 필요가 있다"고 말했다.
