가입당시 연령·주택가격 높으면 금액 많아져
부부 모두 사망땐 은행서 처분, 남은 돈은 상속
연금이나 저축에 의존했던 노후설계. 그러나 앞으로 주택을 이용하면 안정적인 노후자금을 마련할 수 있게 될 전망이다. 이르면 내년부터 집을 담보로 평생 동안 매달 일정한 금액의 노후생활비를 받을 수 있는 역(逆)모기지론제도가 시행될 예정이다.
역모기론은 부부가 모두 만65세 이상이고, 주택가격이 시가 6억원 이하인 경우에만 해당된다. 여윳돈이 있다면 같은 지역에서 주택 5채 이상을 구입한 뒤 주택임대사업을 통해 여유 있는 노후자금을 마련할 수 있다. 이 경우 5년 이상 의무적으로 임대사업을 해야 한다.
기준시가 3억원 이하인 주택 5채 이상을 10년 이상 장기임대하면 종부세와 양도세 중과세율이 적용되지 않는다.
▷ 가입자격과 지급금액
정부와 열린우리당이 지난 16일 확정, 발표한 ‘역모기지론 활성화 방안’에 따르면 이르면 내년부터 주택을 소유하고 있지만 별도의 소득이 없는 만65세 이상 노인은 가입 당시 연령과 주택가격에 따라 매달 일정 금액의 생활비를 안정적으로 받을 수 있다.
가입기간이 없어져 한번 신청하면 평생 동안 일정 금액을 받을 수 있는 것이 이번에 도입되는 역모기지의 특징이다. 주택담보가치 총액만큼 역모기지 급여를 돌려받으면 그때까지 받은 돈을 물어내지 않는 한 주택은 금융기관의 소유가 된다.
65세 노인이 시가 3억원짜리 집을 담보로 매달 93만원을, 6억원짜리 집을 맡겼을 때는 매달 186만원을 평생 동안 받게 된다. 70세 노인은 3억원짜리 집으로 매달 118만원, 6억원짜리의 경우 198만원을 받을 수 있다(금액은 추정치).
역모기지에 가입할 수 있는 주택가격은 시가 6억원 이하, 월 지급금액을 모두 더한 총액(대출한도액)은 3억원을 넘을 수 없다. 또 1년 이상 실제로 살고 있는 주택이어야 하고, 1세대 1주택자로 대상이 한정된다.
부부일 경우 두 사람 모두 만65세 이상이어야 하고, 연소자 나이를 기준으로 가입돼 대출금액이 결정된다.
65세 및 70세의 연령과 3억원 및 6억원의 주택가격은 예시를 위한 기준일 뿐, 가입 당시 연령과 주택가격이 높으면 매달 받는 금액도 많아진다.
월 지급액은 주택가격과 금리에 따라 많아질 수도, 줄어들 수도 있다. 또 가입자가 의료비나 자녀 결혼비용 등 목돈이 필요할 경우 가입때 산정된 대출한도액의 30%에 한해 일시불로 받을 수 있다.
정부는 만65세 이상 노인가구 주택이 전국적으로 268만호이고, 이 가운데 모기지론을 받을 수 있는 자가보유비율이 76%, 204만호인 것으로 집계하고 있다.
▷ 역모기지의 허(虛)와 실(實)
역모기지에 가입할 때 담보로 잡힌 주택 가치는 역모기지제도에서 정한 기대수명까지만 인정된다. 가입 당시 나이와 기대수명은 65세가 82세, 70세는 84세, 75세는 85세 등이다.
65세 노인이 3억원짜리 집으로 역모기지에 가입, 매달 93만원을 받았다면 기대수명 82세까지 18년 동안 모두 2억88만원(93만원×216개월)을 받게 된다. 나머지 9,912만원은 연6.5%의 이자와 일종의 보증보험료로 빠진다. 이 보험료는 주택금융공사에 보관되어 있다가 기대수명을 넘어선 가입자들에게 보험료로 지급된다.
보증보험료는 가입 당시 집값의 1~2%에 해당하는 초기보험료와 월별보험료(대출잔액의 0.5%의 1/12)가 더해져 기대수명이 될 때까지 집값에서 빠져나간다. 기대수명보다 오래 살면 더 이상 보증보험료가 빠져나가지 않고 그 동안 쌓인 보험료를 돌려받게 된다. 그러나 기대수명보다 일찍 사망하면 이 보험료는 돌려받지 못한다. 따라서 기대수명보다 오래 살아야 득을 볼 수 있다.
만약 이 노인이 10년 뒤인 75세에 사망했다면 어떻게 될까. 역모기지로 10년 동안 받은 금액은 1억1,160만원(93만원×120개월). 자녀가 이 주택을 상속 받으려면 원금 1억1,160만원과 원금에 대한 10년 치 연6.5%의 이자 725만4,000원(1억1,160만원×6.5%), 그리고 10년간 쌓인 보험료 3,675만여원 등 모두 1억5,561만여원을 물어내야 한다.
결국 4,400여만원을 밑지게 된다. 중도해약을 해도 결과는 마찬가지다. 따라서 역모기지에 가입할 경우에는 가입 당시 연령의 기대수명보다 오래 살아야 손해를 보지 않는다.
장한형 기자 janga@100ssd.co.kr
