경제적 여유가 있을 경우 주택을 구입해 전·월세를 놓으면 역모기지보다 훨씬 많은 금액의 임대수익을 올려 편안한 노후를 보낼 수 있다.
지난해 발표된 8·31 부동산 대책으로 매매차익을 노린 투자는 불리하지만 임대사업은 세금감면 혜택도 볼 수 있다.
그러나 지난해 말 관련법이 개정되어 임대사업을 위해서는 같은 지역에서 5채 이상의 주택을 매입해 5년 이상 의무적으로 임대사업을 벌여야 한다.
기준시가 3억원 이하인 주택 5가구 이상을 10년 이상 장기임대하면 종부세와 양도세 중과세율이 적용되지 않는다. 5채의 기준시가 총액이 6억원을 넘어도 종부세 대상에서 제외된다. 또 다주택자에게 적용되는 60% 중과세율도 임대주택자에게는 적용되지 않는다.
그러나 주택 5채 모두 동일 시·군에 있어야 하고, 전용면적 27.5평 이하의 주택이어야 한다. 서울에 4채, 경기도에 1채를 갖고 있다면 주택임대사업을 할 수 없고, 다주택자로 분류되어 세금부담이 높아진다.
임대사업을 하려면 주소지 지자체와 관할 세무서에 임대사업등록을 하고 종부세가 부과될 때에는 합산배제신청을 해야 한다. 임대사업을 10년 이상 채우지 않고 주택을 팔면 그동안 감면 받았던 종부세를 추징당하게 된다.
임대주택을 고를 때는 다세대 연립주택이나 단독주택보다는 관리가 쉽고 시세차익도 기대할 수 있는 아파트가 좋다.
중대형보다는 18평 이하 중소형 주택을 선택하면 취·등록세 면제혜택을 받을 수 있다. 전용면적 12평 이하는 재산세도 전액 면제된다.
역세권과 사무실 밀집지역을 선택하고, 매매가격 대비 전세가 비율이 60% 이상 되는 곳을 고르는 것이 좋다. 요즘처럼 금리가 낮을 때는 전세보다 월세로 임대하는 것이 유리하다.
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주택임대사업, 이것만은 알아야
① 같은 지역에 5채 이상의 주택을 소유해야 한다.
예를 들어 수원에 2채, 서울에 4채가 있으면 5채 이상은 되나 같은 지역이 아니어서 임대사업자 등록이 불가능하다.
② 5년 이상 의무적으로 임대주택 사업을 해야 한다.
지난해 말 관련법이 바뀌어 주택임대사업을 하기 위해서는 5채 이상을 매입해 5년 이상 의무적으로 임대사업을 해야 한다.
③ 다세대 연립이나 단독주택보다 아파트가 유리하다.
아파트는 관리가 쉽고 향후 시세차익을 남길 수 있어 유리하다. 또 오피스텔보다 전용면적과 주거공간이 넓어 임대수요가 많다.
④ 중대형보다 소형평형을 구입해 세제혜택을 노린다.
18평 이하는 취·등록세가 면제된다. 12평 이하는 재산세도 전액 면제된다. 또 12~18평 이하는 재산세가 50% 감면된다.
⑤ 전세보다는 월세가 유리하다.
금리가 낮을 때는 당연히 전세보다 월세가 유리하다. 월세는 확실한 현금수입을 보장받을 수 있으므로 노후자금을 위해서라면 훨씬 좋다.
